案情介绍

2015年1月7日，杨华东与海源公司签订《产品房交易合同》，购入两套产品房，划作用与功效为商业营业用房，2015年2月12日，海源公司向杨华东出具两张收款收据。
2015年2月12日，杨华东就上述房子在房产管理局办理了预告登记，获得房子预告登记证。

2017年2月十日，法院支持中铁公司作为工程建设方对海源公司关于建设工程施工合同的有关诉请，并在民事判决生效后，经中铁公司申请，对包含涉案房子在内的不动产及动产作出强制实行，查封了含涉案房子在内的有关不动产。杨华东对此提出异议，后致诉讼。

法院看法

围绕本案争议焦点，关于杨华东对案涉房子办理了预告登记能否排除强制实行法院作出说明。

法院觉得预告登记的性质，不是现实的不动产物权，而是以后发生不动产物权变动的请求权，是指在确定的财产登记还不拥有时，为了保全以后财产变动可以顺利进行，而就有关的请求权进行的登记。预告登记本身仍是一种债权的保全方法。而在房子上依法成立的建设工程价款优先受偿的权利，无须占有或登记，亦不以其成立在先为要件，法律已经明确赋予了承包人就其承建的工程享有建设工程价款优先受偿的权利，从肯定意义上讲就是一种公示，在性质上是一种法定优先权，其在顺位效力上甚至优先于普通的担保物权。因此，建设工程价款优先权显然优先于预告登记权利，不应被预告登记排除其权利的达成。

法律评述

本案中，杨华东所购置的房子是商业营业用房用房，故不适用《实行异议和复议规定》第29条的规定，即使适用第28条规定，亦不可以得出可以排除强制实行的结论。此处即需将债权人的建设工程价款优先受偿权与杨华东所享权利进行权利位阶的对比，杨华东所享有些产品房权利稍特殊在于已经进行了预告登记且不可以准时过户亦非购房人之责任，对此法院进行了较为深刻剖析，盖而言之，预告登记亦为债权的保全方法，而建设工程价款优先受偿权是经法定的强于担保物权、抵押权等的一种权利，故理应强于虽经预告登记的一般债权。法律依据在于《实行异议和复议规定》第27条、第30条规定，与法释〔2002〕16号文的有关规定（已失效，有关条约被重新规定在法释〔2023〕1号文中）。

简而言之，如非产品房买家以居住为目的购买房子并已支付全部价款，倡导其房子出货请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权与其他债权的，将很难得到法院支持。

引使用方法条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解（一）》第三十六条